한예슬 미모보소...

정부가 29일 강남풀싸롱 내놓은 ‘주거복지 로드맵’은 공적자금이 투입되는 공공주택 투자를 이전 정부보다 대폭 늘리면서 청년, 신혼부부 등에게는 좀 더 지원을 몰아주는 ‘선택과 집중’을 한 게 특징이다. 특히 박근혜 정부 부동산 강남풀싸롱 정책의 기조였던 ‘공공주택 공급 축소’, ‘민간 주택시장 활성화’(규제 완화)라는 틀에서 180도 전환을 했다는 의미도 담고 있다. 지난 ‘8·2 부동산 대책’이 사실상 그동안의 주택시장 방임에서 벗어나 지역별 맞춤형 대출·청약 규제로 선회한 것이라면, 이번 로드맵은 수요자 강남풀싸롱 생애단계별 맞춤형 주택 공급을 대폭 늘려 이른바 ‘촘촘한 주거복지’ 강화에 초점을 맞춘 게 핵심이다. 정부는 이번 강남풀싸롱 로드맵에서 임기 내 100만 가구 주택공급 청사진을 밝히면서 청년 임대주택 30만실(공적임대주택 25만실, 기숙사 5만실), 강남풀싸롱 신혼부부 공공임대주택 20만 가구를 청년층·신혼부부에게 집중적으로 제공하기로 했다. 이는 젊은층에 공급되는 공공주택 물량으로는 역대 정부 가운데 가장 많은 것이다. 정부는 신혼부부 강남풀싸롱 전용주택인 신혼희망타운 7만 가구 가운데 70%인 4만7천 가구 정도를 입지가 양호한 수도권 40여개 공공택지에 짓기로 해 무주택 실수요자인 신혼부부나 예비 신혼부부 처지에서는 저렴한 임대주택 입주와 자가주택 마련에 청신호가 켜졌다. 그러나 신혼희망타운이 시세의 70% 수준에 공급된다고 해도 기존 강남풀싸롱 주택가격 시세가 높다면 주거비 부담도 덩달아 커질 수 있다는 점에서 소득이 적은 신혼부부들은 도심과 가까운 곳에 입주하기가 쉽지만은 않을 것이라는 우려는 남아 있다. 또 위례신도시, 과천, 수서역세권 등 인기 지역의 공급 물량은 ‘쥐꼬리’에 그쳐 공공분양주택 입주 경쟁이 치열할 것이라는 전망도 나온다. 청년주택의 경우는 강남풀싸롱 도시 외곽이 아니라 도심권 거주 수요가 많다는 점에서 5년간 30만실 공급 목표는 실현 가능성이 다소 떨어질 수 있다는 우려가 제기된다. 그러나 30만실 공급 목표에는 전임 정부 당시부터 추진해왔던 행복주택 사업 물량 7만 가구가 포함돼 있고 도심권에서 주로 공급되는 전세임대(6만 가구)도 상당하다는 점에서 큰 문제가 없다는 게 정부의 설명이다. 다만, 30만실 공급을 위해선 민간 건설사들이 기존 ‘기업형 임대주택’(뉴스테이)을 꾸준히 공급하도록 정부가 택지 강남풀싸롱 등을 지원하고 독려하는 것도 중요해졌다. 30만실 공급 계획에 포함된 ‘청년 공공지원주택’ 6만 가구(12만실)는 기업형 임대주택의 이름을 바꾸고 공공성을 강화한 공공지원주택 20만 가구 중 6만 가구를 청년에게 특별공급하는 방식이기 때문이다. 노령층을 위한 주거복지 정책으로 처음 제시된 ‘연금형 매입임대’는 내년도 시범사업을 지켜봐야겠지만 실효성 문제가 부각될 가능성이 커 보인다. 1주택 보유자인 강남풀싸롱 노령층 처지에선 정부가 집값 하락 위험을 떠안아주고 매각대금을 사망 시까지 연금 방식으로 지급해주는 방식에 매력을 느낄 것이라는 게 일반적인 예상이다. 그러나 주택을 매각한 노령층이 입주할 공공임대주택이 기존에 살던 거주지에서 멀리 떨어진 외곽지역이라면 선뜻 선택하기 어렵다는 현실적 제약이 있다. 노령층이 원하는 곳에 공공임대를 제공할 수 있는지가 관건이라는 뜻이다. 대선 공약에서 강남풀싸롱 공적임대주택 연간 17만 가구(5년간 85만 가구) 공급을 제시한 문재인 정부는 이번 로드맵에서 공급 지역, 수혜 대상과 방식 등을 구체화했다. 전임 정부가 공급한 연간 10만~11만 가구에 견줘 대폭 늘어난 물량이다. 또 공공분양주택 공급 물량도 앞서 5년간 연 1만7천 가구 수준에서 연간 3만 가구로 증가한다. 이처럼 민간 아파트보다 분양가격, 임대료가 저렴한 공공주택이 많이 공급되는 데 따라 상당수 주택 강남풀싸롱 수요자들은 공공주택을 기다리면서 당분간 전·월세 시장에 머물 개연성이 높아졌다. 최민섭 서울벤처대학원대학교 교수(부동산학과)는 “공공주택 대기 수요 증가로 매매보다 전세수요가 늘어나고 전·월세 시장이 불안해질 수 있는 만큼 정부는 이번 로드맵에서 빠진 다주택자 임대주택 등록 방안 등 전·월세 대책을 정교하게 다듬어 내놔야 한다”고 말했다. 정부가 2022년까지 강남풀싸롱 무주택 서민을 위한 공공임대, 공공분양 등 주택 총 100만가구 공급을 골자로 하는 주거복지로드맵을 발표했지만, 당장 재원·토지 확보 방안에 대한 의문이 제기되고 있다. 이례적 수준의 대규모 공급 정책으로 주택도시기금 고갈, 주요 사업 시행자인 한국토지주택공사(LH)의 재무건전성 악화가 우려된다는 것이다. 그러나 정부 측은 현재 기금의 여유자금이 충분하고, LH의 경우 토지매각 분량이 늘어 오히려 재무건전성이 완화할 것이라는 입장이다. 29일 국토교통부에 강남풀싸롱 따르면 100만가구 주택 공급 등 주거복지로드맵을 추진하기 위해 연평균 23조9000억원, 총 119조4000억원이 투입될 예정이다. 예산은 13조4000억원, 주택도시기금은 106조원이 들어간다. 국토부는 연평균 소요액이 올해 대비 4조9000억원 많아지는 수준이라고 설명했다. 국토부는 주거복지로드맵에 필요한 재원을 확보하기 위해 주택도시기금 총지출 규모를 당장 내년부터 12.6% 상향조정할 예정이다. 심교언 건국대 강남풀싸롱 부동산학과 교수는 “정부가 너무 급하게 주택 공급 목표를 크게 잡은 것은 아닌지 모르겠다”며 “재정이 그만큼 뒷받침되는지, 토지가 수도권 유망지 등 정부가 원하는 위치에서 단기간에 확보될 수 있는지 따져봐야 한다”고 지적했다. 국토부는 이번 주거복지로드맵에 소요되는 재원 규모가 주택도시기금으로 충분히 감당할 수 있는 수준이라는 입장이다. 지난 10월 말 기준 주택도시기금 여유자금은 42조2000억원 수준이었다. 이 자금은 외부전담운용기관에 위탁 강남풀싸롱 운용 중으로, 지난해 기준 수익률이 2.53%로 사업성기금 47개 중 2위를 차지하는 등 안정적으로 운용되고 있다는 게 국토부 설명이다. 그러나 내년부터 문재인정부 임기 내 100조원이 투입되는 도시재생 뉴딜도 추진하기에 기금 서초풀싸롱 고갈에 대한 우려는 여전할 수밖에 없다. 도시재생 뉴딜의 경우 매년 5조원을 주택도시기금에서 확보할 예정이다. 박선호 국토교통부 주택토지실장은 “기금에서 매년 투입하는 금액이 5년 동안 전량 서초풀싸롱 회수가 안 되는 게 아니라 사업을 통해 꾸준히 회수되는 돈의 흐름이 생기게 된다”며 “여유자금이 충분한 만큼 주거복지로드맵을 수행하더라도 안정적인 기금 운용을 담보할 수 있다”고 설명했다. 기금뿐만 아니라 LH, 지자체의 부담 가중에 대한 우려도 있다. 주거복지로드맵이 목표로 서초풀싸롱 잡은 100만가구 중 가장 많은 비중을 차지하는 공공임대주택 65만가구가 LH와 지자체가 건설, 매입, 임차하는 방식으로 공급될 예정이다. LH의 경우 지난해 기준 133조원 수준의 부채를 가지고 있다. 부채비율이 342%다. 박 실장은 “주거복지로드맵을 수행하면서 LH의 사업 손실 가능성은 없다고 보고 있다”면서 “LH는 서초풀싸롱 비수익성 사업만 떠맡는 게 아니라 그간 개발한 택지 매각으로 실현이익이 더 커져서 지속가능한 사업 수행이 가능하다”고 설명했다. 재원 마련에 한계가 있을 수밖에 없어 민간부문 임대주택을 적극 활용한 공급 확대 전략이 역삼풀싸롱 필요하지만, 그간 예고됐던 민간 임대차시장 부문 정책은 발표가 다음달로 미뤄졌다. 이 정책엔 다주택자의 임대사업자 등록을 활성화하기 위한 방안이 담길 것으로 관측돼 왔다. 김현미 국토부 장관은 이와 관련해 “지금 각 부처 간 조율이 다 끝나서 정책 내용이 사실상 역삼풀싸롱 확정돼 있다”면서 “그러나 최근 시장 상황과 함께 이번에 발표한 주거 정책이 시장에 어떤 영향을 미칠지를 좀 더 세심하게 살펴보고 조율해 보려는 차원에서 시일을 잠깐 늦춘 것”이라고 설명했다.